Corona-Mietminderung: Neue Chancen für Gewerbetreibende

Bisher war es schwierig für Einzelhändler, Gastronomen und Hoteliers wegen des Corona-Lockdowns die Miete zu mindern. Der Bundestag hat nun ein neues Gesetz verabschiedet. Wird es nun leichter für Gewerbemieter? Oder gibt es neue Fallstricke? Hier geben wir einen Überblick.

Eine im Dezember 2020 veröffentlichte Umfrage des Handelsverbands Deutschland (HDE) ergab, dass sich rund 60 Prozent aller Innenstadthändler durch Corona und Lockdown in Existenznöten sehen.

Gerade in den guten und stark frequentierten Lagen vermieten große Immobilienfonds, die weiterhin auf eine vollständige Zahlung der Miete bestehen, so die Hauptgeschäftsführerin des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbands DEHOGA Ingrid Hartges im Branchenportal tageskarte.

Mit der Überbrückungshilfe III von Januar bis Juni können Einzelhändler, die direkt oder indirekt von einer Schließung betroffen sind, bis zu 90 Prozent ihrer Fixkosten absetzen. Das beinhaltet auch die Miete. Das Problem ist dabei, dass die Gelder nicht so schnell ausgezahlt werden, wie sie benötigt werden.

Mietminderung als Möglichkeit der unmittelbaren Fixkostenreduzierung kommt immer wieder ins Gespräch. Gewerbemieter können die Miete mindern, wenn das Festhalten an Verträgen einer Seite aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr zumutbar ist. Die Corona-Maßnahmen und den Lockdown schloss das explizit nicht ein. Die Gerichte haben bisher vorrangig im Sinne der Vermieterinnen entschieden.

Das neue Gesetz zur Corona-Mietminderung

In einem Bund-Länder-Beschluss wurde nun gesetzlich vermutet, dass Zwangsschließungen zwecks Pandemiebekämpfung zum einen „erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen“ und zum anderen „eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können“, fasst die Immobilien Zeitung zusammen. Der Bundestag hat der Ergänzung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche zugestimmt.

Wie häufig wird schon Miete gemindert?

Ob das neue Gesetz für Betreiber von Geschäften, Hotels, Restaurants oder Fitnessstudios wirklich hilfreich ist, muss sich zeigen. 50 Prozent der Gewerbevermieter haben seit dem ersten Lockdown im März 2020 bereits einer Mietminderung zugestimmt – das ergab eine Auswertung von 12.000 Gewerbemietverträgen durch den Wirtschaftsverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA).

Der Handelsverband HDE legt andere Zahlen vor. In einer Umfrage mit über 500 Teilnehmern ermittelte er Anfang Dezember, dass nur 15 Prozent der Einzelhändler eine Mietminderung erwirken konnten.

Wie kann ich die Miete mindern?

Sie können jederzeit mit Ihrem Vermieter über eine temporäre Reduzierung der Mietzahlungen sprechen. Möglicherweise räumt er unkompliziert eine Mietminderung ein.

Andernfalls sollten Sie unbedingt mit dem Vermieter über eine Stundung der Mietzahlung sprechen. Dabei könnten Zinsen anfallen, die jedoch auch individuell vereinbart werden dürfen – oder gleich gestrichen werden.

Top aktuell:

Was ist zu beachten bei einer Mietminderung wegen Corona?

Manche Mietverträge enthalten bereits Regelungen für den Fall einer gravierenden Störung, der Anwalt und Experte für Corona-Regelungen im Gewerberecht, Volker Römermann, erklärt. Diese sind jedoch selten und bedürfen einer einzelnen Betrachtung.

Machen Sie sich vorher klar, wie viel staatliche Unterstützung Sie zu erwarten haben. Erhalten Sie durch die Überbrückungshilfen ausreichend Unterstützung für die Fixkosten? Es ist nicht ganz klar, ob das Recht auf Mietminderung mit der Überbrückungshilfe korreliert, die sich auf die Fixkosten bezieht. Volker Römermann weist darauf hin, dass die Gesetze sich nicht aufeinander beziehen und in ihrem Wortlaut auch keine Anrechnung vorsehen. Das würde bedeuten, dass Sie von beiden Regelungen profitieren können.

Sollten Sie tatsächlich gerichtlich Rechtsansprüche geltend machen wollen, wird ein Ergebnis schnell erfolgen. Gerichtsprozesse im Zusammenhang mit den Corona-Maßnahmen und einer Mietminderung sollen beschleunigt erfolgen. Dazu gab es eine Anpassung in der Einführung der Zivilprozessordnung. Bei den Gerichten würde eine Art „fast lane“ eingerichtet, so Römermann, um binnen eines Monats zu einem ersten Verhandlungstermin zu gelangen. Solche Verhandlungen fänden oft online statt.

Urteile aus dem Jahr 2020 zu Gewerbemietminderung wegen Corona

Im Jahr 2020 war die Gesetzeslage noch nicht klar ausdefiniert. Hier finden Sie einen Überblick über die zurückliegenden Urteile.

Zu den Urteilen:

Heidelberg: Mieterfreundlich geht anders

Das Landgericht Heidelberg hatte Ende August ein Urteil darüber gefällt, ob die Corona-bedingte Schließung eines Gewerbes ein gerechtfertigter Anlass zur Mietminderung sei. In diesen Rechtsstreit war ein Textildiscounter verwickelt. Der Betreiber musste Mitte März aufgrund des Lockdowns seine Filiale für mehr als vier Wochen schließen. Für diesen Zeitraum zahlte er anschließend keine Miete. Der Vermieter klagte.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht und begründete seine Entscheidung damit, dass er seiner vertraglich verpflichteten Leistung nachgekommen war: Er hat eine gebrauchstaugliche Immobilie vermietet. Das hoheitliche Einschreiten – die Corona-Verordnungen des Staates – sorgte dafür, dass die Verwendungsmöglichkeit der Gewerbefläche über einen gewissen Zeitraum nicht möglich war. Doch das rechtfertige aber keinen Vertragsbruch des Mieters, solange keine Existenzgefährdung zu erkennen sei.

(LG Heidelberg, 30.07.2020 - 5 O 66/20)

Pfalz: Ladenfläche für Onlinehandel nutzen?

Es folgten weitere Fälle. Auch das Pfälzische Landgericht in Zweibrücken entschied Anfang September gegen einen Textildiscounter, der die Mietzahlung für April dieses Jahres erst nach Mahnung und Androhung einer Klage beglich, wenn auch ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.

Das Gericht begründet sein Urteil, so die Immobilienzeitung, dass der Laden trotz der behördlichen Anordnung weiterhin zumindest eingeschränkt nutzbar gewesen sei, z.B. als Lager oder für die Abwicklung des Onlinehandels.

Dieses Urteil geht allerdings an der Realität vieler Einzelhändler vorbei. Denn obwohl laut Frankfurter Allgemeine Zeitung bei Google jede dritte Suchanfrage lokal ist, sehen sich viele Händler nicht in der Lage, noch in diesem Jahr auf einen Onlinehandel umzustellen.  Oft haben sie nicht einmal eine Präsenz im Netz.

(LG Zweibrücken, 11.9.2020, Az. HK O 17/20)

Frankfurt am Main: Gewinnausfall ist unternehmerisches Risiko?

Auch ein dritter Textilhändler scheiterte vor einem Landgericht – diesmal in Frankfurt am Main. Auch er hatte die Miete für April dieses Jahres nicht gezahlt. Wie in Heidelberg begründeten die Richter ihr Urteil damit, dass die Vermieterseite die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt habe.

Sie entschieden wie zuvor schon die Kollegen in Heidelberg: Wegfall der Geschäftsgrundlage – wie sie durch den ersten Lockdown im Frühjahr gegeben schien – käme überhaupt nur dann in Betracht, wenn existenzielle Folgen für die Mieterin drohten. In diesem sei lediglich ein Liquiditätsengpass vorgetragen und Kurzarbeit eingeführt, wie der Vermieterverein berichtet.

(LG Franfurt am Main, 02.10.2020, Az. 2-15 O 23/20)

München: Bis zu 80 Prozent Mietminderung sind rechtmäßig

Das Landgericht München hat in der vergangenen Woche für Schlagzeilen gesorgt. Hier wurde auch ein Ausfallrisiko für den Vermieter eingeräumt, wenn der Vertrag so gestaltet ist, dass die vertraglich festgelegte Nutzungsmöglichkeit durch behördliche Einschränkungen betroffen sei. Die Mieterin eines Geschäftes darf für April die Miete um 80 Prozent kürzen.

Auch die im konkreten Fall weiterhin pandemiebedingten Beschränkungen der Verkaufsfläche und der Kundenzahl sehe das Landgericht München als Mietmangel an, wie der Unternehmensblog der Wirtschaftskanzlei Hogan Lovells berichtet. Auch im Mai und Juni durfte die Miete gemindert werden.

(LG München, 22.09.2020, 3 O 4495/20)

Dresden: Gleichmäßige Verteilung der Belastung

In Dresden verklagte die Vermieterin eines Ladengeschäfts ihre Mieterin. Sie wollte auf diese Weise durchsetzen, dass sie die Miete für April 2020 für das angemietete Textileinzelhandelsgeschäft bezahlt. Da die Mieterin aber ihr Geschäft infolge der staatlichen Schließungsanordnung nicht öffnen durfte, verweigerte sie die Mietzahlung.

Ihrer Ansicht nach lag ein Mangel des Mietobjekts vor, der zu einer Minderung der Miete um 100 Prozent führe. Hilfsweise könne auch von einer Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung auszugehen sein, die eine Mietzahlungsverpflichtung aufhebe.

Beide Parteien trafen sich vor Gericht. Das OLG Dresden sah durchaus für die Mieterin eine unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage, die allerdings von keiner der Vertragsparteien verursacht oder vorhergesehen wurde. Es sei demzufolge angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen. Die Mieterin wurde verpflichtet, eine um 50 Prozent reduzierte Kaltmiete zu zahlen. Eine eventuelle Revision zum Bundesgerichtshof ließen die Richter zu.

Bei der Entscheidung des OLG Dresden handelt es sich um eine derzeit nicht verallgemeinerbare Einzelfallentscheidung.

(OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, Az. 5 U 1782/20)

Quelle: https://www.immobilienscout24.de/gewerbe/ratgeber/news/mietminderung-corona-gewerbe.html (abgerufen am 14.06.2021)