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Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Seit dem 1. Dezember 2020 gelten für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften neue Regeln. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) ist in Kraft getreten. Der Immobilienverband Deutschland IVD informiert über die wichtigsten Änderungen.

"Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz verleiht Wohnungseigentümern sowohl mehr Entscheidungsspielräume als auch mehr Planungssicherheit. Sie profitieren von effizienteren Verfahren bei Verwaltung und Beschlussfassung sowie von genau zu definierenden Kompetenzen des Verwalters. Die Eigentümergemeinschaft kann mehr Verantwortung an den Verwalter delegieren, ohne an Rechten einzubüßen. Das WEModG stellt sicher, dass sich Verwalter und Eigentümer auf Augenhöhe begegnen", kommentiert Markus Jugan, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD und Vorsitzender des IVD-Bundesfachausschusses Immobilienverwalter.

Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters

Die Wohnungseigentümer können bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Im Übrigen kann der Verwalter, wie bisher, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen, insbesondere die Umsetzung von Beschlüssen und die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.

Zertifizierung des Verwalters

Jeder Verwalter muss nach einer Übergangszeit bis zum 01.12.2022 einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter.

Beschlussfassung über bauliche Veränderungen

Eigentümer und Verwalter haben es leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, insbesondere bei Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, dem Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, herbeizuführen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Verwalter wird damit von der schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt sind.

Eigentümerversammlungen

Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist deutlich erleichtert worden. Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.
Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.

Eine geteilte Verantwortung – Rechte und Pflichten im Wohneigentum

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemeinsam mit den Eigentümern der anderen Wohnungen im Haus hat er die Verantwortung für die gemeinsam bewohnte Anlage. Daraus ergeben sich spezielle Rechte und Pflichten, über die der Immobilienverband Deutschland IVD im Folgenden einen Überblick gibt.

Das sind die Rechte eines Wohnungseigentümers

Sondereigentum nutzen: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ein Wohnungskäufer erwirbt von allem etwas. Zum Sondereigentum zählen die Eigentumswohnung und das sogenannte Teileigentum. Das sind externe Räume wie Garage, nicht ausgebauter Dachboden und Keller. Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Wohnungs- und Teileigentum nach Belieben verfahren (§ 13 WEG). Dazu zählen ausdrücklich neben dem Bewohnen auch das Vermieten, Verpachten und sonstige Nutzungsweisen, sofern die Teilungserklärung (TO) und Gemeinschaftsordnung (GO) keine Einschränkungen vorsehen.

Geregeltes Zusammenleben: Am Gemeinschaftseigentum erwirbt man nur ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 ff. WEG). Das betrifft das Grundstück sowie alle Gebäudeteile und -anlagen, die gemeinschaftlich genutzt werden oder konstruktiver Bestandteil sind, wie beispielsweise das Treppenhaus und der Innenhof. Das gemeinsame Zusammenleben regelt eine Hausordnung, die sich die Eigentümergemeinschaft selbst gibt. Jeder Wohnungseigentümer kann die Hausordnung in seinem Sinne mitbestimmen. Bei Verstößen gegen die Hausordnung oder anderen Beeinträchtigungen kann sich der Eigentümer an den Verwalter, den Beirat oder die Gemeinschaft wenden. In letzter Konsequenz kann die Eigentümergemeinschaft einen notorischen Störenfried sogar aus der Wohnanlage klagen (§ 18 WEG).

Gemeinsame Investitionen: Über Modernisierungen oder Umbauten der Wohnanlage kann jeder Wohnungseigentümer mitbestimmen. Die Kosten dafür werden zwischen allen Miteigentümern oder einem Teil der Miteigentümer geteilt. So steht der einzelne Wohnungseigentümer mit Entscheidungen und Investitionen – anders als etwa ein Hauseigentümer – nie allein da.
Wahl des Verwalters: Auch bei der Wahl des Verwalters hat jeder Wohnungseigentümer ein Mitentscheidungsrecht. Darüber hinaus hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen seiner Wohnungseigentümergemeinschaft einzusehen.

Das sind die Pflichten eines Wohnungseigentümers

Rücksichtnahme: Aus dem Recht des einen Eigentümers erwächst eine Pflicht für den Miteigentümer. So sind alle Eigentümer verpflichtet, bei der Benutzung von Sondereigentum wie auch Gemeinschaftseigentum Nachteile für andere Wohnungseigentümer soweit möglich zu vermeiden. Im Klartext bedeutet dies eine Pflicht zur Rücksichtnahme wie in einem Miethaus, wie die Vermeidung von Belästigungen durch Lärm, Gerüche oder Tierhaltung. Was dies im Einzelnen bedeutet, regeln das WEG und die Hausordnung.

Instandhaltung: Der Wohnungseigentümer ist darüber hinaus verpflichtet, sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand zu halten und gegebenenfalls instand zu setzen. Das sollte auch ernst genommen werden. Entstehen durch unterlassene Instandhaltung Schäden, können andere Eigentümer Schadenersatzansprüche geltend machen. Außerdem kann die eigene Wohnung ohne regelmäßige Wartung auch an Wert verlieren.

Hausgeld: Alle Wohnungseigentümer tragen gemeinsam Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum. Neben dem ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zählen dazu die anteilige Beteiligung an den Kosten für Instandhaltung und -setzung sowie für die Verwaltung der Wohnanlage. Dafür leistet jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Gemeinschaft.

Quelle: IVD Immobilienreport Hessen-Thüringen, 04/2020